每经记者 黄婉银 每经编辑 魏文艺
从“白名单”到产业链公募REITs扩容，房企融资在2024年开了更多口子。
中指研究院监测显示，2024年5月，房地产企业债券融资总额为216.6亿元，同比下降52.9%，环比下降59.9%；行业债券融资平均利率为2.72%，同比下降0.70个百分点，环比下降0.34个百分点。
不过，值得注意的是，5月，民营房企发债规模和范围有所增加，连续三个月小幅上升。新城控股(601155)、滨江集团(002244)和新希望(000876)地产，这三家房企成功完成信用债发行，发行总金额为28.6亿元。
“受发行节奏影响，5月份民营房企发债增加。2月份适逢春节假期，民营房企信用债发行规模较小，季节性因素下，近三个月民营房企发债规模小幅上升。”6月5日，中指研究院研究主管陶淑茹在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，“5・17”新政落地后，行业信心得到提升，金融机构增强了对房地产行业的放款意愿。
民营房企发债“扩容”
5月29日，滨江集团公布2024年度第三期短期融资券发行结果。这笔短债实际发行总额7亿元，发行利率3.6%，期限为365日。此次融资将全部用于置换前期已兑付债务融资工具的本息，即“23滨江房产CP002”和“21滨江房产MTN002”两笔债券，利率分别为4.59%和4.8%。
另外两家民营房企――新城控股和新希望地产的发债，均得到中债信用增进投资股份有限公司（以下简称中债信用）的支持。
5月14日，新希望五新实业集团有限公司（以下简称新希望地产）成功发行2024年度（第一期）中期票据，发行规模8亿元，发行期限5年期，发行利率为3.5%，由中债信用首次为民营房企提供5年期全额保证担保。全场认购倍数2.78倍，边际认购倍数1.56倍。
新希望地产表示，2023年，公司不仅发行了三期中期票据合计26亿元，更成为“第二支箭”（即民营企业债券融资支持工具）扩容的首批民营房企。
“第二支箭”是中国人民银行结构性货币政策工具之一，由中国人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证等方式，支持民营企业发债融资。中债信用则是“第二支箭”受托专业机构。
5月17日，新城控股2024年度第一期中期票据成功发行。本期中票发行规模13.6亿元，总认购倍数超2.7倍。其中，品种一发行规模8亿元，期限3年，票面利率3.2％；品种二发行规模5.6亿元，期限5年，票面利率3.4％。
中债信用为新城控股上述中票提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保，这是新城控股继成功发行四笔中债信用全额担保中票后，在2024年度再次得到“第二支箭”受托专业机构的支持。同时，这也是“第二支箭”受托专业机构首次为新城控股发行5年期中期票据提供信用增进，意在帮助新城控股改善融资结构、降低财务成本，为其完成“保交楼”“保交付”经营目标夯实基础。
中指研究院统计显示，3月房企信用债发行总量为今年最高点，4~5月信用债发行总量环比连续下降，5月发行量为近一年最低水平。不过，5月民营房企发债规模和范围有所增加，连续三个月小幅上升。
年内完成信用债发行的民营和混合所有制房企，包括绿城中国、新城控股、滨江集团、美的置业和新希望地产等5家房企，总体覆盖企业范围相对狭窄，这与当前房企风险出清进展缓慢、偶有民营房企出险密切相关。
对此，陶淑茹向《每日经济新闻》记者表示，近期，民营房企发债“扩容”，一方面是“第二支箭”增信民营房企发债持续推进，助力民营房企成功发行新票据融资；另一方面，房地产政策“组合拳”推出，有利于提升房地产市场活跃度，提升行业信心，金融机构增强房地产投资意愿，加大对当前经营较为稳健的民营房企投资。
此外，目前，全国297个地级及以上城市已建立房地产融资协调机制，金融机构积极与城市房地产融资协调机制对接，支持项目建设交付。金融监管总局数据显示，截至5月16日，商业银行已按内部审批流程审批通过“白名单”项目贷款金额9350亿元。近日，广东等部分地区已启动第三批“白名单”项目筛选工作。
房企多渠道拓宽融资
总体来看，今年以来房企融资总规模仍在下降。中指研究院数据显示，今年1~5月，房地产行业债券融资总额2305.2亿元，同比下降25.7%。其中，信用债融资1616.4亿元，同比下降19.5%，占比70.1%；海外债发行金额24.7亿元，同比下降77.7%，占比1.1%；ABS（资产证券化）融资664.1亿元，同比下降32.5%，占比28.8%。
从融资结构来看，5月，房地产行业信用债融资105.6亿元，同比下降56.2%，环比下降73.1%，占比48.8%；ABS融资111.0亿元，同比下降43.2%，环比下降20.8%，占比51.2%。
对此，中指研究院分析指出，ABS发行金额同环比均下降，主要为上年高基数影响，发行规模连续不足150亿元，规模为近一年低位。其中，CMBS/CMBN（商业地产抵押贷款支持票据）是发行规模最大的一类资产证券化产品，占比达 66.1%，供应链 ABS 占比17.3%，保障房ABS占比16.6%。
5月16日，万科在深交所成功发行资产支持专项计划，发行规模14.35亿元，优先级AAA评级，优先级票面利率为3.6%，期限不超过18年。
对此，有业内人士指出，专项计划的成功发行，将有助于万科拓宽中长期融资渠道，进一步降低融资成本。
目前，大部分房企进行信用债融资都较困难，因此房企都在加速进行融资模式转型，特别是龙头房企。例如，今年以来，万科从过去的“总对总”信用融资向项目制抵押融资方式转变。近一个月以来，万科累计获得超百亿元银行贷款融资，背后都有项目公司及旗下资产的抵押担保。
一家民营房企人士告诉《每日经济新闻》记者，今年以来，其所在公司还没有新增融资。
事实上，自2024年开始，涉及房地产产业链的消费基础设施公募REITs、仓储物流REITs、租赁住房REITs等都在加速落地。
5月27日，招商蛇口(001979)公告称，同意公司全资子公司深圳市招商公寓发展有限公司作为原始权益人，以其持有的壹栈太子湾项目和壹栈林下项目开展租赁住房REITs交易所申报工作。本次申报的租赁住房REITs将是招商蛇口第二个境内REITs上市平台，此前“蛇口产园REIT”已首发上市并完成扩募工作。
记者注意到，从典型房企债券发行来看，5月保利发展的融资额度最高，为20亿元；兴泰控股的平均融资利率1.86%，融资成本最低。
