证券时报记者 贺觉渊
9月29日，中国人民银行发布公告，完善商业性个人住房贷款利率定价机制有关事宜。同时，央行指导市场利率定价自律机制发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》（以下简称《倡议》），明确各商业银行原则上应于2024年10月31日前统一对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量调整。
央行、金融监管总局联合发布《关于延长部分房地产金融政策期限的通知》，将原“金融16条”中存量融资合理展期政策、经营性物业贷款政策的适用期限延长至2026年12月31日。央行、金融监管总局还发布《关于优化个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》，明确在全国层面，对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付比例统一为不低于15%。此外，央行还发布通知称，将向金融机构发放保障性住房再贷款的比例从贷款本金的60%提升到100%。
一揽子政策发布后，工商银行、建设银行、农业银行、中国银行等跟进发布公告称，积极响应、落实好市场定价自律机制倡议，依法有序开展存量商业性个人住房贷款利率调整的准备工作。四大行同时明确，将于2024年10月31日前对存量房贷利率实施批量调整。
存量房贷利率批量调整
《倡议》明确2024年10月31日前，商业银行将对符合条件的存量房贷再开展一次批量调整，将利率较高的存量房贷利率降至全国新发放房贷利率附近，让借款人尽早获益。
自2024年11月1日起，符合条件的借款人在与商业银行市场化协商调整房贷利率加点幅度的同时，也可协商调整重定价周期。
在批量调整阶段，首套、二套及以上存量房贷都可调整。去年已经调整过加点幅度的存量房贷也包含在内。
对于新签订的个人住房贷款合同，自11月1日起，可由借贷双方自主协商重定价周期。
多数存量房贷利率降至
不低于LPR减30个基点
《倡议》明确，批量调整阶段，商业银行将贷款市场报价利率（LPR）加点幅度高于“减30个基点”的存量房贷加点幅度批量调整至不低于“减30个基点”。
简单来说，借款人存量房贷利率原则上将降至不低于LPR减30个基点。北京、上海、深圳三地的二套及以上存量房贷需考虑当地政策下限。
值得注意的是，由于重定价日不同，不同借款人的利率在批量调整后会有所差异。重定价后，最近一个定价周期内LPR的降幅还将体现出来，参与此次批量调整的借款人利率将调整至全国新发放房贷利率附近。
假设借款人调整前的存款房贷利率为LPR加55基点即4.75%（4.2%加55个基点），假设10月21日公布的5年期以上LPR降为3.65%，且2025年1月1日为重定价日。批量调整后存量房贷利率降至3.9%（4.2%减30个基点），2025年1月1日重定价日后将降至3.35%（3.65%减30个基点）。
对于固定利率存量房贷的，以最新LPR转换为加点形式，再将加点幅度调整为LPR减30个基点。例如，利率为4%的固定利率存量房贷，最新5年期以上LPR为3.85%，先将其固定利率转换为4%（即LPR加15个基点），再将“加15个基点”调整为“减30个基点”，最终为3.55%。
对于部分城市仍设定了新发放房贷利率政策下限的，调整后的加点幅度需不低于下限。例如，北京二套房贷利率政策下限为，五环以内二套房贷的加点下限为LPR减5个基点，五环以外二套房贷的加点下限为LPR减25个基点。相应的二套房贷在批量调整时，加点分别调整为LPR减5个基点和LPR减25个基点。
由于本次调整复杂，权威专家建议，10月12日后，借款人关注自己承贷银行的具体调整细则。
渐进有序缓释
新老房贷利率矛盾
根据现行存量房贷利率合同约定，存量房贷利率由LPR和加点幅度（加点幅度可为负值）形成，加点幅度主要反映合同签订时的市场供求、风险溢价等因素，在合同期保持不变。因此，利率水平只会在重定价后跟随LPR同幅度变化。
本次央行公告允许变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度。央行负责人指出，借贷双方可通过协商变更合同等方式调整加点幅度，以更准确体现市场供求、借款人风险溢价等因素变化。
后续，市场竞争机制可促使商业银行与借款人自主协商、适时调整加点幅度，不需要等到新老房贷利率积累较大利差后再由商业银行进行批量调整，能够渐进有序缓释矛盾，并维护合同严肃性。
权威专家向证券时报记者指出，央行进一步深化利率市场化改革，通过增强市场竞争，完善房贷利率定价机制，允许存量房贷与全国新发放房贷利率偏离达到一定幅度时，借贷双方通过协商变更合同等方式调整加点幅度，引导存量房贷利率适时反映市场利率变化，降至全国新发放房贷平均利率水平附近。
取消重定价周期
最短1年限制
重定价周期是指浮动利率贷款合同中，利率跟随定价基准调整的时间间隔，由借贷双方自主协商确定。央行公告明确11月1日起，满足一定条件的借款人可同银行业金融机构协商加点幅度及重定价周期。
过去较长一段时间，受制于商业银行系统性能、风险管理水平等客观条件，中长期贷款利率一般1年确定1次，个人住房贷款利率重定价周期也要求最短为1年。随着商业银行管理水平和科技能力的提升，目前除房贷外的大部分浮动利率贷款都可由借贷双方协商确定重定价周期。为提高货币政策传导效率，央行取消对个人住房贷款重定价周期最短为1年的行政性限制。
对于新签订的个人住房贷款合同，自11月1日起，可由借贷双方自主协商重定价周期。权威专家指出，重定价周期可为按年、按半年、按季度等。
需要说明的是，在利率下行阶段，重定价周期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行阶段，借款人也要越早承受高利率。
对于存量房贷，在10月的批量调整阶段，若一对一协商重定价周期，将严重影响批量调整进度，拖延借款人享受低利率的时间。因此，商业银行会优先调整存量房贷利率的加点幅度，暂不调整重定价周期，使借款人尽早享受较低利率。自2024年11月1日起，符合条件的借款人在与商业银行市场化协商调整房贷利率加点幅度的同时，也可协商调整重定价周期。
大幅节约借款人利息支出
截至7月末，全部存量房贷加权平均利率约为4.06%。2024年前8个月全国新发放房贷平均利率为3.61%。
此前，人民银行行长潘功胜9月24日在国新办新闻发布会上表示，将引导银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅0.5个百分点左右。
《倡议》明确，10月31日前将LPR加点幅度高于“减30个基点”的存量房贷加点幅度批量调整至不低于“减30个基点”。调整后，全部存量房贷加权平均利率将降至约3.55%，略低于2024年前8个月全国新发放房贷平均利率水平（3.61%），全部存量房贷加权平均利率较调整前的4.06%降幅约0.5个百分点，预计降幅为平均值，具体到每个合同将各有不同。
以100万元、25年期、等额本息还款的存量房贷为例，假设借款人的房贷利率从4.4%降至3.55%，可节约借款人利息支出每年约5600元。
权威专家指出，存量房贷利率下调，有利于借款人进一步降低房贷利息支出，提升居民消费意愿，也有助于稳定购房者预期，提振信心。
如果考虑到9月27日央行政策利率下调0.2个百分点，10月LPR可能跟随下降，在贷款重定价后，调整后的存量房贷利率水平还将明显低于3.55%，大幅节省房贷借款人的利息支出。
此外，考虑到9月27日降准、降息，预计带动中期借贷便利（MLF）利率等利率下行，也节省了银行负债成本，提升银行可持续经营能力，为银行更好支持实体经济提供必要支撑。“综合考虑这些政策措施，对银行净息差的影响基本中性。”权威专家对记者说。
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